Vid en makas bortgång avslutas äktenskapet, och det är normalt sett aktuellt med en bodelning mellan den överlevande maken och den avlidnes dödsbo. Anledningen till att vi säger "normalt sett" är att i de fall där makarna enbart har gemensamma barn, krävs inte en bodelning efter en av makarnas död. I dessa situationer ärver de kvarlevande makarna varandra, vilket möjliggör för den överlevande maken att ta över den gemensamma bostaden med hjälp av den bouppteckning som upprättas efter den avlidne makens bortgång. Skulle den kvarlevande maken dock vilja genomföra ett arvskifte, eller om det finns barn från tidigare förhållanden, blir en bodelning nödvändig.

I en bodelning mellan makar är utgångspunkten att den make som har störst behov av bostaden ska få möjlighet att överta den. Detta är förstås förknippat med förutsättningen att den övertagande maken kan hantera eventuella lån på bostaden och även kan ersätta den andra maken genom vad som kallas en bodelningslikvid. När det kommer till en bodelning mellan den kvarlevande maken och den avlidne makens dödsbo, är det enbart den överlevande maken som kan begära att överta bostaden baserat på behov. Dödsboet har inte rätt att göra anspråk på bostaden baserat på ett sådant behov.

Beräkning av bodelningslikvid för fastigheter

När en av makarna avlider avslutas äktenskapet automatiskt, och det blir aktuellt med en bodelning mellan dig som efterlevande make och den avlidnes dödsbo. Anledningen till att vi säger "vanligtvis" är för att i fall där makarna endast har gemensamma barn, är det inte obligatoriskt att genomföra en bodelning efter dödsfallet. Eftersom makar med gemensamma barn ärver varandra, kan den efterlevande maken överta den gemensamma bostaden med hjälp av bouppteckningen som upprättas efter makens bortgång. Skulle den efterlevande maken önska genomföra ett arvskifte, eller om det finns barn från tidigare förhållanden (särkullbarn), blir en bodelning dock nödvändig.

I en bodelning mellan makar tilldelas bostaden till den make som har störst behov av den, under förutsättning att denne make kan hantera eventuella lån på bostaden och även betala ut den andra maken genom en bodelningslikvid. När det gäller bodelning mellan den efterlevande maken och den avlidne makens dödsbo, tillämpas denna regel endast på den efterlevande maken. Dödsboet kan inte göra anspråk på bostaden baserat på behov.

Vanligtvis är det den gemensamma bostaden som utgör huvudfokus i en bodelning mellan makar, oavsett om skälet är en skilsmässa eller en makes bortgång. Hur övrig egendom fördelas beror ofta på vem som äger vad eller enligt tidigare överenskommelser, men den gemensamma bostaden delas upp eftersom den vanligtvis har störst ekonomiskt värde och är belånad. Denna princip kan också tillämpas på andra fastigheter som sommarstugor, eller om det finns flera fastigheter eller bostadsrätter som ska ingå i bodelningen.

Formel för uträkning av bodelningslikvid gällande bostäder

En expert på området, Örjan Teleman, har uttalat att en fastighets värdering bör baseras på dess marknadsvärde, med avdrag för eventuell latent reavinstskatt och uppskattade försäljningskostnader.

I samarbete med dödsboet bör du sträva efter att fastställa ett marknadsvärde på fastigheten som båda parter kan acceptera. Detta kan åstadkommas genom att antingen anlita en värderingsman var, för att sedan ta fram ett genomsnittsvärde, eller genom att undersöka försäljningspriser för liknande fastigheter i ert område.

När ett gemensamt marknadsvärde har bestämts:

- Den latenta skatten, vilket är den skatt på reavinst som skulle ha betalats om fastigheten faktiskt hade sålts vid detta tillfälle.
- Nettovärdet av bostaden, där relevanta kostnader avdras från det överenskomna marknadsvärdet.
- Bodelningslikviden, som är den kompensation den part som avstår sin del av fastigheten ska erhålla. För att förenkla, utgör bodelningslikviden hälften av fastighetens nettovärde.

Beräkning av den latenta skatten, så här gör du?

Den latenta skatten utgör 22% av vinsten och representerar den reavinstskatt som skulle ha tillämpats om bostaden faktiskt såldes till en extern köpare. Det är en teoretisk skatt som inte betalas vid tidpunkten för bodelningen, utan den åligger den person som tar över bostaden att betala vid en eventuell framtida försäljning. Därför refereras den som "latent" skatt i sammanhanget av beräkning av bodelningslikvid, då den endast beaktas i teorin.

För att beräkna den latenta skatten, börja med att göra avdrag på följande poster från bostadens marknadsvärde:

- Inköpspriset som framgår av köpekontraktet.
- Kostnader för renoveringar som utförts under de senaste fem åren, med stöd av kvitton.
- Beräknade försäljningskostnader, exempelvis mäklaravgifter, som hade uppstått vid en faktisk försäljning idag.

Multiplicera därefter den resulterande vinsten med 0,22 för att få fram den latenta skatten.

Exempel på hur man beräknar latent skatt:
- Överenskommet marknadsvärde: 2 000 000 kronor.
- Inköpspris för fastigheten: 1 000 000 kronor.
- Renoveringar utförda för ett totalt belopp på 200 000 kronor under de senaste fem åren.
- Försäljningskostnader uppskattade till 100 000 kronor.
- Beräkningen blir 2 000 000 - 1 000 000 - 200 000 - 100 000 = 700 000 kronor i vinst.
- Den latenta skatten blir då: 700 000 x 0,22 = 154 000 kronor.

Således är den latenta skatten i detta exempel 154 000 kronor.

 

Bostadens nettovärde

För att bestämma bostadens nettovärde, är det nödvändigt att från dess marknadsvärde dra av relevanta kostnader och skulder. Inom ramen för en bodelning innebär detta specifika avdrag:

- Den tidigare beräknade latenta skatten.
- Försäljningskostnader, inklusive sådana som mäklararvoden.
- Eventuella befintliga lån som är kopplade till bostaden.

Ett exempel på beräkning av nettovärdet kan se ut som följer:
- Det överenskomna marknadsvärdet på bostaden: 2 000 000 kronor.
- Latent skatt, baserat på tidigare uträkningar: 154 000 kronor.
- Försäljningskostnader, exempelvis mäklararvode: 100 000 kronor.
- Kvarstående lån på bostaden: 800 000 kronor.

Beräkningen blir därför: 2 000 000 - 154 000 - 100 000 - 800 000 = 946 000 kronor i nettovärde.

Detta innebär att bostadens nettovärde, efter dessa avdrag, uppgår till 946 000 kronor.

Beräkning Bodelningslikvid

Bodelningslikviden är den kompensation som betalas av den part som ensam övertar bostaden till den andra parten inom ramen för bodelningen. Om du som efterlevande make beslutar att ta över bostaden helt, innebär det att du ska betala en bodelningslikvid till dödsboet, och omvänt gäller samma sak om dödsboet tar över bostaden helt. Beloppet för bodelningslikviden baseras på hälften av bostadens nettovärde.

Här följer ett exempel på hur man beräknar bodelningslikviden:
- Utifrån tidigare beräkningar är fastighetens nettovärde 946 000 kronor.
- Dividera nettovärdet med 2 ger: 946 000 / 2 = 473 000 kronor.
- Därmed blir bodelningslikviden 473 000 kronor.

Det är också viktigt att överväga om det finns något uppskov från tidigare försäljningar som påverkar beräkningen. För mer detaljerad information om hur uppskov behandlas i bodelningssituationer, besök Skatteverkets hemsida på www.skatteverket.se.

Denna uträkning av bodelningslikviden är en intern överenskommelse mellan parterna och ska inte inkluderas i själva bodelningsavtalet. Det är dock rekommenderat att ni dokumenterar uträkningen i två exemplar och signerar dessa för er egen dokumentation. Även om bevittning inte är ett krav, kan det vara till fördel att ha för att stärka dokumentets trovärdighet. Se till att förvara denna uträkning tillsammans med ert bodelningsavtal.

När beräkningen av bodelningslikviden är genomförd och ni har kommit överens om hur giftorättsgodset ska delas, är nästa steg att formalisera detta genom att upprätta ett bodelningsavtal. Ett sådant avtal är avgörande för att formellt överföra äganderätten av fastigheter och bostadsrätter, omstrukturera eventuella lån och säkerställa att bodelningen är avslutad och inte kan ifrågasättas i efterhand. Det markerar slutet på giftorättens tillämpning på makarnas egendom och specificerar den avlidna makens slutliga tillgångar för att möjliggöra ett korrekt arvskifte bland arvingarna.

Denna genomgång har fokuserat på hur man beräknar bodelningslikviden för fastigheter och bostadsrätter. Det är vanligt att denna typ av egendom kräver en specifik likvidberäkning, medan övrigt giftorättsgods ofta delas mellan parterna enligt överenskommelse eller befintliga rättigheter.